宅建 権利関係 抵当権の基礎と効力範囲

宅建試験における抵当権の重要ポイント

 

宅建試験で問われる抵当権の基本概念

抵当権は、宅建試験の権利関係分野で頻出のテーマです。抵当権とは、債権者が債務者の特定の不動産等に設定する担保物権のことを指します。債務者が債務を履行しない場合、債権者はその不動産を競売にかけて優先的に弁済を受けることができます。

 

抵当権の最大の特徴は、債務者が目的物の占有を継続できる点にあります。これにより、債務者は抵当権が設定された不動産を使用・収益しながら、債務の返済に充てることができるのです。

 

抵当権の基本的な仕組みについて詳しく解説されている法務省のページ

宅建試験における抵当権の効力範囲の理解

抵当権の効力は、単に抵当権が設定された不動産本体だけでなく、その付加一体物や従物にも及びます。例えば、建物に抵当権が設定された場合、後から取り付けられたエアコンや照明器具なども抵当権の効力範囲に含まれることがあります。

 

また、抵当権の効力は果実にも及びますが、これには条件があります。民法371条によれば、抵当権の効力が果実に及ぶのは、債務者が債務不履行に陥った後に限られます。つまり、債務不履行前の果実（例えば賃料収入）には抵当権の効力は及びません。

宅建試験で重要な抵当権の順位と変更

 

この問題の正解は3の400万円です。以下に詳しい解説と間違えやすいポイントを説明します。

1. 抵当権の順位放棄について
   債権者BがDの利益のために抵当権の順位を放棄したということは、Bが最下位になったことを意味します。ただし、Dよりも下ではなく、Dと同じ順位になります
2. 順位放棄後の順位
   1番: C（1,200万円）
   2番: D（2,000万円）
   2番: B（1,000万円）
3. 配当の計算
   売却代金が2,400万円なので、以下のように配当されます。
   
   
   
   • C: 1,200万円（全額）
   • D: 1,000万円（2,400万円 - 1,200万円 = 1,200万円の残りから）
   • B: 200万円（2,400万円 - 1,200万円 - 1,000万円 = 200万円の残り）

4. 順位放棄の効果
   民法392条1項の規定により、BとDの優先弁済額の合計（1,000万円 + 2,000万円 = 3,000万円）の範囲内で、被担保債権額の割合に応じて按分します。
5. 按分計算
   
   
   
   • 合計3,000万円のうち、Bの債権1,000万円の割合: 1,000 / 3,000 = 1/3
   • 配当可能額: 2,400万円 - 1,200万円（Cの配当額） = 1,200万円
   • Bの配当額: 1,200万円 × 1/3 = 400万円

 

したがって、Bの受ける配当額は400万円となります。

 

間違えやすいポイント
単純な順位変更と考えてしまうと間違えてしまいます。

 

例えば、順位が
C 1位
D 2位
B 3位
だとしたら、順位順に債権が満額配当されます。
Cが1200万円（満額）
D 1200万円（債権は2000万だが、残りが1200万しかないので1200万）
B 0円（1位と2位で配当可能額が0円になってしまうため）

 

しかし、BがDに順位を譲ったからといって、単純にBが3番目になるわけではありません。

 

順位放棄の場合は、こうなります。

 

C 1位
D 2位
B 2位

 

「順位放棄」という言葉から直感的にイメージできる順位と、実態がズレている気がしますね。だから間違いやすいのかも。

 

この場合、DとBの債権の額の大きさで按分計算が必要になります。

 

順位放棄と順位譲渡の混同
順位譲渡の場合は、譲渡を受けた者が先に弁済を受けますが、順位放棄の場合は抵当権最下位との按分計算になります。
ここ、ややこしいですね。順位譲渡と順位放棄は違うんですね。
ちなみに、「順位譲渡」も言葉から受けるイメージと実態がズレている気がします。

 

按分計算の見落とし
順位放棄後の配当計算では、放棄した者と放棄を受けた者の債権額の割合に応じて按分することを忘れがちです。

 

Cの存在を無視してしまう
BとDの順位が変わっても、Cの順位は変わらないことに注意が必要です。

 

抵当権には順位があり、これは抵当権の設定順に決まります。先に設定された抵当権が優先的に弁済を受けることができます。しかし、この順位は固定されたものではありません。

 

抵当権者間の合意があれば、抵当権の順位を変更することが可能です。これを「順位の変更」と呼びます。順位の変更には登記が必要で、この登記をすることで第三者に対抗できるようになります。

宅建試験で注目される抵当権と第三者の関係

抵当権が設定された不動産が第三者に譲渡された場合、その第三者を「第三取得者」と呼びます。第三取得者は、抵当権が実行されるリスクを負うことになりますが、同時に一定の保護も受けます。

 

例えば、第三取得者には「抵当権消滅請求権」が認められています。これは、抵当権者に対して、抵当権の目的となっている不動産の価額に相当する金銭を提供して、抵当権を消滅させることを請求できる権利です。

 

最高裁判所による抵当権消滅請求権に関する重要判例

宅建試験で押さえるべき抵当権の特殊形態

通常の抵当権以外にも、宅建試験では特殊な形態の抵当権が出題されることがあります。その代表例が「根抵当権」です。

 

根抵当権は、一定の範囲に属する不特定の債権を担保するために設定される抵当権です。例えば、継続的な取引関係にある当事者間で、将来発生する可能性のある債権を包括的に担保する場合などに利用されます。

 

根抵当権の特徴は、被担保債権の範囲が流動的であることです。債権額の増減に応じて担保の範囲も変動しますが、あらかじめ定められた極度額を超えることはありません。

 

以上が宅建試験における抵当権の主要なポイントです。抵当権は複雑な概念を含むため、具体的な事例を交えながら理解を深めていくことが重要です。試験では、これらの基本概念を応用した問題が出題されることが多いので、しっかりと押さえておきましょう。

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