宅建業法35条 重要事項説明の記載事項と交付方法

宅建業法35条の重要事項説明とは

 

宅建業法35条の重要事項説明は、不動産取引における重要な手続きの一つです。この説明は、取引当事者が契約内容を十分に理解し、適切な判断を下せるようにするために設けられています。

宅建業法35条 重要事項説明の目的と意義

重要事項説明の主な目的は、取引当事者、特に買主や借主を保護することにあります。不動産取引には専門的な知識が必要なため、素人では気づきにくい重要な情報を事前に説明することで、トラブルを未然に防ぐ役割を果たします。

 

具体的には以下のような意義があります：

• 取引の透明性確保
• 消費者保護
• 公正な取引の促進
• 紛争予防

宅建業法35条 重要事項説明の法的根拠

重要事項説明の法的根拠は、宅地建物取引業法第35条に定められています。この条文では、宅地建物取引業者が取引の相手方に対して、契約が成立するまでの間に、重要事項について書面を交付して説明しなければならないと規定しています。

 

法律の条文を確認したい場合は、以下のリンクが参考になります：

 

宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）

宅建業法35条 重要事項説明の対象となる取引

重要事項説明が必要となる取引は以下の通りです：

1. 宅地（土地）の売買・交換・賃貸
2. 建物の売買・交換・賃貸
3. これらの代理または媒介

 

ただし、宅地建物取引業者間の取引の場合は、書面の交付のみで説明は不要となります。

宅建業法35条 重要事項説明を行う者の資格要件

重要事項説明を行うことができるのは、宅地建物取引士の資格を持つ者に限られます。宅地建物取引士は、国家資格であり、専門的な知識と経験を有する者とされています。

 

宅地建物取引士の資格取得方法や役割については、以下のリンクで詳しく解説されています：

 

宅地建物取引士について（公益財団法人不動産流通推進センター）

宅建業法35条 重要事項説明のタイミングと方法

重要事項説明は、契約締結前に行わなければなりません。具体的なタイミングは以下の通りです：

• 売買・交換の場合：契約締結日までに
• 賃貸の場合：契約締結日までに（ただし、特定の条件下では契約締結後でも可）

 

説明方法は、原則として対面で行いますが、2022年5月からは、一定の条件を満たせばIT重説（オンラインでの説明）も認められるようになりました。

重要事項説明書の記載事項

 

重要事項説明書には、取引の対象となる不動産に関する重要な情報を漏れなく記載する必要があります。主な記載事項は以下の通りです。

宅建業法35条 重要事項説明書の物件概要に関する記載事項

物件の概要に関する記載事項には、以下のような情報が含まれます：

• 所在地・地番
• 登記簿上の地目
• 都市計画法上の用途地域
• 面積
• 建物の構造・規模・用途
• 建築年月日

 

これらの情報は、物件の基本的な特性を示すものであり、買主や借主が物件を選択する際の重要な判断材料となります。

宅建業法35条 重要事項説明書の法令上の制限に関する記載事項

法令上の制限に関する記載事項には、以下のような情報が含まれます：

• 都市計画法による制限
• 建築基準法による制限
• 宅地造成等規制法による制限
• その他の法令による制限

 

これらの制限は、物件の利用方法や将来的な開発可能性に影響を与える可能性があるため、十分な説明が必要です。

 

法令上の制限について詳しく知りたい場合は、以下のリンクが参考になります：

 

不動産取引に関する主な法令上の制限（国土交通省）

宅建業法35条 重要事項説明書の取引条件に関する記載事項

取引条件に関する記載事項には、以下のような情報が含まれます：

• 代金または借賃の額
• 代金または借賃の支払方法・時期
• 物件の引渡し時期
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定または違約金に関する事項

 

これらの情報は、取引の具体的な内容を示すものであり、契約締結の判断に直接影響を与える重要な事項です。

宅建業法35条 重要事項説明書のその他の重要な記載事項

上記以外にも、以下のような重要な記載事項があります：

• 私道負担に関する事項
• 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
• 宅地造成工事の完了の有無
• 石綿使用調査の結果
• 耐震診断の結果
• フラット35適合証明書の有無

 

これらの情報は、物件の利用や維持管理に関わる重要な事項であり、買主や借主の意思決定に大きな影響を与える可能性があります。

重要事項説明書の交付方法と説明の実施

 

重要事項説明書の交付と説明は、不動産取引の重要なプロセスです。適切な方法で実施することが求められます。

宅建業法35条 重要事項説明書の作成と記載内容の確認

重要事項説明書の作成は、宅地建物取引士が行います。作成にあたっては、以下の点に注意が必要です：

• 最新の情報を基に作成すること
• 記載漏れがないか十分に確認すること
• 専門用語は可能な限り平易な言葉で説明を加えること
• 図面や写真を適切に活用すること

 

記載内容の確認は複数の担当者で行うなど、ミスを防ぐための工夫が求められます。

宅建業法35条 重要事項説明の実施方法と注意点

重要事項説明の実施方法には、以下のようなものがあります：

1. 対面での説明（従来の方法）
2. IT重説（オンラインでの説明）

 

対面での説明では、以下の点に注意が必要です：

• 説明は宅地建物取引士が行うこと
• 相手方の理解度に応じて丁寧に説明すること
• 質問には適切に回答すること
• 説明後は相手方の署名・押印を得ること

 

IT重説を行う場合は、以下の条件を満たす必要があります：

• 相手方の承諾を得ること
• 映像と音声の双方向でやり取りできる環境を整えること
• 説明内容に関する質問に適切に回答できる状態であること

 

IT重説の詳細な実施方法については、以下のリンクが参考になります：

 

IT重説の実施について（国土交通省）

宅建業法35条 重要事項説明書の電子化と今後の動向

2022年5月の法改正により、重要事項説明書の電磁的方法による交付が可能になりました。これにより、ペーパーレス化や業務効率化が進むことが期待されています。

 

電子化のメリットには以下のようなものがあります：

• 保管スペースの削減
• 検索性の向上
• 環境負荷の低減
• 遠隔地との取引の円滑化

 

一方で、セキュリティ対策や電子署名の導入など、新たな課題も生じています。今後は、これらの課題に対応しつつ、さらなる電子化が進むと予想されます。

宅建業法35条 重要事項説明における実務上の注意点

実務上、以下のような点に注意が必要です：

• 説明時間の確保：十分な時間を設けて丁寧に説明すること
• 専門用語の解説：相手方が理解できるよう平易な言葉で補足すること
• 最新情報の反映：説明時点での最新情報を提供すること
• 個人情報の取り扱い：プライバシーに配慮した対応を心がけること
• 記録の保管：説明内容や質疑応答の記録を適切に保管すること

 

これらの注意点を守ることで

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