宅建業法 第34条の2 媒介契約書の交付義務

宅建業法 第34条の2 媒介契約書の交付義務

宅建業法 第34条の2の概要と目的

宅建業法第34条の2は、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）が媒介契約を締結する際の重要な義務を定めています。この条文の主な目的は、以下の2点です：

1. 契約内容の明確化
2. 依頼者（売主・買主）の保護

 

宅建業者は、宅地または建物の売買・交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく所定の事項を記載した書面（媒介契約書）を作成し、依頼者に交付しなければなりません。これにより、契約内容が明確になり、後々のトラブルを防ぐことができます。

宅建業法 第34条の2が定める媒介契約書の記載事項

媒介契約書には、以下の事項を記載する必要があります：

1. 物件の特定に必要な表示（所在地、地番、種類、構造など）
2. 売買すべき価額またはその評価額
3. 他の宅建業者への重複依頼の可否
4. 媒介契約の有効期間と解除に関する事項
5. 指定流通機構への登録に関する事項
6. 報酬に関する事項
7. その他国土交通省令で定める事項

 

特に、売買価額や評価額について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにしなければなりません。これは、依頼者が適正な価格で取引できるようにするためです。

宅建業法 第34条の2における専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することを禁止する契約です。この契約には、以下のような特徴があります：

1. 有効期間は3ヶ月を超えることができない
2. 依頼者の申し出により更新可能（ただし、更新時から3ヶ月を超えない）
3. 指定流通機構への登録義務がある
4. 2週間に1回以上、依頼者に業務処理状況を報告する義務がある

 

これらの規定は、依頼者の利益を保護し、効率的な不動産取引を促進するためのものです。

宅建業法 第34条の2に関する罰則と注意点

宅建業法第34条の2に違反した場合、以下のような罰則が適用される可能性があります：

• 30万円以下の罰金（宅建業法第79条第2号）
• 指示処分（宅建業法第65条第1項）
• 業務停止処分（宅建業法第65条第2項）

 

宅建業者は、これらの罰則を避けるため、以下の点に注意する必要があります：

1. 媒介契約書の作成・交付を確実に行う
2. 記載事項を漏れなく記入する
3. 専任媒介契約の場合、指定流通機構への登録を忘れずに行う
4. 業務処理状況の報告を定期的に行う

宅建業法 第34条の2と電子契約の関係性

近年のデジタル化に伴い、媒介契約書の電子化も進んでいます。2022年5月18日に施行された改正宅建業法では、媒介契約書の電磁的方法による交付が認められるようになりました。

 

電子契約を利用する際の注意点：

1. 依頼者の承諾が必要
2. セキュリティ対策を十分に行う
3. 記載事項は紙の契約書と同様に漏れなく記載する
4. 電子署名法に基づく電子署名を用いる

 

電子契約の導入により、業務効率化やペーパーレス化が進むことが期待されています。ただし、依頼者の意向や情報セキュリティには十分に配慮する必要があります。

 

宅建業法第34条の2の詳細な解説と関連する判例については、以下のリンクが参考になります：

 

専任媒介契約の自動更新条項に関する判例解説

 

この判例では、専任媒介契約の自動更新条項が宅建業法第34条の2に抵触するかどうかが争点となっています。宅建業法の解釈と実務への適用について、深い洞察を得ることができます。

 

宅建業法第34条の2は、不動産取引の透明性と公正性を確保するための重要な条文です。宅建業者はこの条文の内容を十分に理解し、適切に業務を遂行することが求められます。また、宅建試験受験者にとっても、この条文は頻出の論点となるため、しっかりと押さえておく必要があります。

 

媒介契約書の作成・交付は、単なる法的義務ではなく、依頼者との信頼関係を構築するための重要なステップでもあります。適切な媒介契約書の作成と説明は、スムーズな不動産取引の基礎となり、トラブルの未然防止にもつながります。

 

宅建業者は、常に最新の法改正や判例に注意を払い、適切な業務遂行に努めることが大切です。また、依頼者に対しては、媒介契約書の内容を丁寧に説明し、疑問点があれば適切に対応することで、より良い不動産取引の実現に貢献できるでしょう。

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