宅建業法 政令で定める使用人とは 支店長や契約締結権限

宅建業法 政令で定める使用人

宅建業法における政令で定める使用人の定義

宅建業法における「政令で定める使用人」とは、宅地建物取引業法施行令第2条の2に規定されている使用人のことを指します。この使用人は、宅建業者の使用人であり、宅地建物取引業に関して事務所の代表者としての立場にある者を意味します。

 

具体的には、支店長や営業所長などがこれに該当し、その事務所における宅建業務の責任者として位置づけられています。政令で定める使用人は、単なる従業員ではなく、その事務所で行われる宅建業に関する行為について、対外的に責任を持つ立場にあります。

宅建業法 政令で定める使用人の役割と権限

政令で定める使用人の最も重要な役割は、契約締結権限を有することです。これは、宅地や建物の売買、賃貸などの取引に関する契約を、会社を代表して締結する権限を持つことを意味します。

 

この権限により、政令で定める使用人は以下のような業務を行うことができます：

1. 不動産売買契約の締結
2. 賃貸借契約の締結
3. 重要事項説明の実施（宅地建物取引士の資格を持つ場合）
4. 顧客との交渉や取引条件の決定

 

ただし、この権限は会社から正式に委任されたものでなければなりません。多くの場合、会社の取締役会などで決議され、委任状などの形で明確化されます。

宅建業法 政令で定める使用人が必要となるケース

政令で定める使用人を設置する必要があるのは、主に以下のようなケースです：

1. 支店や営業所を開設する場合
2. 代表取締役が本店に常勤していない場合
3. 代表取締役が他社と兼任しており、常勤できない場合

 

特に支店や営業所の開設時には、その事務所を代表する者として政令で定める使用人を置くことが必須となります。これは、各事務所で適切に業務が行われることを確保するためです。

 

また、代表取締役が常勤できない場合にも、政令で定める使用人を置くことで、日常的な業務運営や契約締結などを円滑に行うことができます。

宅建業法 政令で定める使用人の資格要件と欠格事由

政令で定める使用人になるための特別な資格は必要ありませんが、いくつかの要件と欠格事由が定められています。

 

要件：

• その事務所に常勤していること
• 契約締結権限を会社から与えられていること

 

欠格事由：

• 成年被後見人または被保佐人
• 破産者で復権を得ていない者
• 宅建業法違反などで罰金以上の刑に処せられ、その執行を終わってから5年を経過していない者
• 暴力団員等

 

これらの欠格事由に該当する場合、政令で定める使用人になることはできません。また、政令で定める使用人が後にこれらの欠格事由に該当するようになった場合、その地位を失うことになります。

宅建業法 政令で定める使用人と専任の宅地建物取引士の関係

政令で定める使用人と専任の宅地建物取引士は、異なる役割を持つ立場ですが、同一人物が兼任することも可能です。実際、多くの不動産会社では、支店長や営業所長が政令で定める使用人と専任の宅地建物取引士を兼ねています。

 

両者の違いは以下の通りです：

1. 政令で定める使用人：
   
   
   
   • 事務所の代表者としての立場
   • 契約締結権限を持つ
   • 宅建士の資格は必須ではない

2. 専任の宅地建物取引士：
   
   
   
   • 重要事項説明や契約書への記名押印を行う
   • 宅建士の資格が必須
   • 契約締結権限は必須ではない

 

兼任のメリットとしては、業務の効率化や責任の一元化が図れることが挙げられます。ただし、兼任する場合でも、それぞれの役割と責任を明確に理解し、適切に業務を遂行することが重要です。

 

宅建業法における政令で定める使用人に関する詳細な規定については、以下の国土交通省のウェブサイトで確認することができます。

 

国土交通省：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

 

このリンク先では、宅建業法の解釈や運用に関する詳細な指針が示されており、政令で定める使用人に関する規定も含まれています。

 

以上、宅建業法における政令で定める使用人について、その定義、役割、必要性、資格要件などを詳しく解説しました。宅建業を営む上で、政令で定める使用人の重要性を理解し、適切に配置することが、法令遵守と円滑な業務運営につながります。宅建試験を受験される方々にとっても、この知識は非常に重要ですので、しっかりと理解を深めておくことをおすすめします。

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