宅建業法 専任媒介契約の種類と違いを解説

宅建業法の専任媒介契約とは

 

専任媒介契約は、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）に定められた媒介契約の一種です。この契約形態では、売主は1社の不動産会社にのみ媒介を依頼することができます。契約期間は最長で3ヶ月間と定められていますが、更新は可能です。

 

専任媒介契約の大きな特徴として、不動産会社には指定流通機構（レインズ）への物件登録義務があります。これにより、より多くの潜在的な買主に物件情報が届くことになります。また、不動産会社は2週間に1回以上、業務の進捗状況を売主に報告する義務があります。

宅建業法における専任媒介契約の位置づけ

宅建業法第34条の2において、専任媒介契約に関する規定が設けられています。この規定により、専任媒介契約を結んだ宅地建物取引業者には、物件情報の登録義務や報告義務などが課されています。これは、売主の利益を保護し、円滑な不動産取引を促進するためです。

 

専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間に位置する契約形態といえます。一般媒介契約よりも拘束力が強く、専属専任媒介契約よりも柔軟性がある点が特徴です。

 

国土交通省：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
専任媒介契約に関する詳細な解釈や運用指針が記載されています。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

 

メリット：

• 不動産会社が積極的に売却活動を行う
• レインズへの登録により、広範囲に物件情報が公開される
• 定期的な報告により、売却活動の進捗が把握しやすい

 

デメリット：

• 他の不動産会社に依頼できない
• 自己発見取引（売主自身が買主を見つけた場合）でも仲介手数料が発生する可能性がある

 

専任媒介契約は、特に売却を急いでいない場合や、信頼できる不動産会社が見つかった場合に適しています。ただし、契約期間中は他の選択肢が制限されるため、慎重に検討する必要があります。

専任媒介契約と他の媒介契約との違い

専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約の主な違いは以下の通りです。

契約種類	他社への依頼	レインズ登録	報告義務	自己発見取引
一般媒介	可能	任意	なし	可能
専任媒介	不可	義務（7日以内）	2週間に1回以上	可能
専属専任媒介	不可	義務（5日以内）	1週間に1回以上	不可

 

専任媒介契約は、一般媒介契約よりも不動産会社の義務が厳しく、専属専任媒介契約よりも売主の自由度が高いという特徴があります。

専任媒介契約の締結から解除までの流れ

専任媒介契約の一般的な流れは以下の通りです。

1. 契約締結：売主と不動産会社が合意し、媒介契約書を作成・交換
2. レインズ登録：不動産会社が7日以内に物件情報を登録
3. 売却活動：不動産会社が積極的に買主を探索
4. 定期報告：2週間に1回以上、売主に活動状況を報告
5. 契約成立または期間満了：売買契約締結または3ヶ月経過
6. 契約解除または更新：必要に応じて契約を解除または更新

 

契約期間中の解除は原則として認められませんが、不動産会社の義務違反がある場合などは例外的に解除が可能です。

宅建業法 専任媒介契約の最新の法改正動向

近年、不動産取引のデジタル化に伴い、宅建業法にも変更が加えられています。2022年5月18日に施行された改正宅建業法では、重要事項説明のオンライン化や、契約書面の電子化が認められるようになりました。

 

専任媒介契約に関しても、レインズへの登録証明書の電磁的方法による交付が可能になるなど、手続きの電子化が進んでいます。これにより、より迅速かつ効率的な不動産取引が可能になると期待されています。

 

最新の法改正の詳細や、電子化に関する具体的な指針が記載されています。

 

専任媒介契約を結ぶ際は、これらの最新の法改正動向も踏まえつつ、自身の状況に最適な契約形態を選択することが重要です。不動産会社との十分な話し合いを通じて、納得のいく契約を結ぶようにしましょう。

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