宅建業法 指示処分と監督処分の基本知識

宅建業法 指示処分と監督処分

宅建業法 指示処分の対象事由と処分権者

宅建業法における指示処分は、宅建業者が法令違反や不適切な行為を行った際に、行政機関が是正を求める処分です。主な対象事由には以下のようなものがあります：

1. 取引の関係者に損害を与える行為またはそのおそれが大きい場合
2. 取引の公正を害する行為またはそのおそれが大きい場合
3. 宅建業法や他の法令に違反した場合
4. 宅建士が監督処分を受けた場合で、宅建業者に責任がある場合

 

指示処分の処分権者は、免許を与えた国土交通大臣または都道府県知事（免許権者）と、業務地を管轄する都道府県知事です。つまり、A県知事から免許を受けた宅建業者が、B県で違反行為を行った場合、A県知事とB県知事の両方が指示処分を行う権限を持ちます。

 

指示処分に関する詳細な基準については、国土交通省が公表している「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」を参照することができます。

 

国土交通省「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」（PDF）

宅建業法 指示処分の手続きと効果

指示処分を行う際には、行政手続法に基づく聴聞が必要です。これは、処分の対象となる宅建業者に弁明の機会を与えるためです。聴聞の期日における審理は公開で行われます。

 

指示処分の内容は、違反行為の是正や再発防止のための具体的な措置を命じるものです。例えば、社内研修の実施や業務体制の見直しなどが含まれることがあります。

 

指示処分を受けた宅建業者は、その内容に従わなければなりません。指示に従わない場合、より重い処分である業務停止処分の対象となる可能性があります。

 

また、指示処分を受けた事実は、宅建業者名簿に記載されます。これにより、取引の相手方や一般消費者が、その宅建業者の過去の違反歴を確認することができます。

宅建業法 指示処分と業務停止処分の違い

指示処分と業務停止処分は、宅建業法における監督処分の中で、違反の程度や内容に応じて使い分けられます。主な違いは以下の通りです：

1. 処分の重さ
   
   
   
   • 指示処分：比較的軽微な違反に対する処分
   • 業務停止処分：より重大な違反や指示処分に従わない場合の処分

2. 処分の内容
   
   
   
   • 指示処分：具体的な是正措置の実施を命じる
   • 業務停止処分：一定期間（最長1年）の業務停止を命じる

3. 処分後の影響
   
   
   
   • 指示処分：業務は継続可能だが、是正措置の実施が必要
   • 業務停止処分：指定された期間中は宅建業に関する行為ができない

4. 公告の有無
   
   
   
   • 指示処分：公告は不要
   • 業務停止処分：処分内容を公告する必要がある

 

業務停止処分は指示処分よりも重い処分であり、宅建業者の事業活動に大きな影響を与えます。そのため、違反行為の程度や悪質性、反復性などを考慮して、適切な処分が選択されます。

宅建業法 指示処分と免許取消処分の関係

指示処分と免許取消処分は、監督処分の中で最も軽いものと最も重いものという関係にあります。免許取消処分は、宅建業者が宅建業を営む資格そのものを失わせる重大な処分です。

 

指示処分から免許取消処分に至るまでの流れは、一般的に以下のようになります：

1. 軽微な違反 → 指示処分
2. 指示に従わない場合や重大な違反 → 業務停止処分
3. 極めて重大な違反や欠格事由に該当 → 免許取消処分

 

ただし、違反行為の内容によっては、指示処分や業務停止処分を経ずに直接免許取消処分が行われることもあります。例えば、宅建業者が詐欺罪で懲役刑に処せられた場合などは、欠格事由に該当するため、即座に免許取消処分の対象となります。

 

免許取消処分の主な事由には以下のようなものがあります：

• 欠格事由への該当（破産者、暴力団員等）
• 不正な手段による免許の取得
• 業務停止処分に違反して業務を行った場合
• 1年以上業務を行っていない場合

 

免許取消処分を受けた場合、その事実は官報で公告されます。また、5年間は新たに宅建業の免許を受けることができなくなります。

宅建業法 指示処分の具体的事例と対策

指示処分の具体的な事例を知ることは、宅建業者が法令遵守の重要性を理解し、自社の業務改善に役立てる上で非常に有効です。以下に、実際に行われた指示処分の事例とその対策を紹介します：

1. 重要事項説明書の不交付
   事例：建物賃貸借契約の媒介において、重要事項説明書を交付しなかった。
   対策：社内研修の実施、重要事項説明のチェックリスト作成
2. 契約書面の不交付
   事例：売買契約締結後、37条書面（契約書）を交付しなかった。
   対策：契約締結時の手順見直し、書面交付の確認システム導入
3. 広告の表示違反
   事例：実際には販売予定のない物件を、あたかも販売中であるかのように広告した。
   対策：広告作成時のダブルチェック体制の構築、定期的な広告審査の実施
4. 従業者名簿の未更新
   事例：退職した従業者を名簿から削除せず、長期間放置していた。
   対策：人事部門と連携した従業者名簿の定期更新、管理責任者の明確化
5. 報酬額の超過
   事例：法定の上限を超える仲介手数料を受領した。
   対策：報酬額計算システムの導入、複数人によるチェック体制の確立

 

これらの事例から分かるように、多くの指示処分は基本的な法令遵守や業務手順の徹底により防ぐことができます。宅建業者は、定期的な社内研修や業務プロセスの見直しを行い、コンプライアンス体制を強化することが重要です。

 

また、業界団体が提供する研修や情報を積極的に活用することも、最新の法令解釈や業界動向を把握する上で有効です。

 

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「研修」ページ

 

このページでは、宅建業者向けの各種研修情報が提供されています。コンプライアンスや法令に関する研修も含まれており、指示処分を防ぐための知識を得るのに役立ちます。

 

指示処分を受けないようにすることは、宅建業者の信頼性を維持し、健全な不動産取引市場を支える上で非常に重要です。日々の業務において法令遵守を徹底し、疑問点があれば速やかに専門家や所管行政庁に相談するなど、積極的な姿勢で取り組むことが求められます。

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