宅建業法適用除外の知識業者間取引

宅建業法適用除外の概要

宅建業法適用除外の3つのポイント

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国・地方公共団体

全面的に宅建業法の適用除外

🤝

業者間取引

一部規定の適用除外

🏦

信託会社・信託銀行

免許規定の適用除外

このページの目次

宅建業法の適用除外は、宅地建物取引業法が適用されない特殊なケースを指します。これらの知識は、宅建資格試験でも頻出の重要トピックです。適用除外には主に3つのパターンがありますが、それぞれ適用除外の範囲が異なるため、注意が必要です。

国や地方公共団体は全面的に宅建業法の適用が除外されますが、業者間取引や信託会社・信託銀行の場合は、一部の規定のみが適用除外となります。これらの違いを正確に理解することが、宅建資格取得の近道となるでしょう。

宅建業法第78条第1項によると、国および地方公共団体は宅建業法の適用から完全に除外されています。これには、国とみなされる都市再生機構や、地方公共団体とみなされる地方住宅供給公社なども含まれます。

具体的な適用除外の対象は以下の通りです：

これらの機関は、宅建業の免許を取得する必要がなく、また宅建業法の規制も受けません。ただし、これらの機関と取引を行う一般の宅建業者には、通常通り宅建業法が適用されることに注意が必要です。

業者間取引における適用除外は、宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買で、買主も宅建業者である場合に適用されます。この場合、以下の8つの規定が適用除外となります：

これらの規定が適用除外となる理由は、取引の両当事者が不動産取引に精通している宅建業者であるため、一般消費者保護のための規制が不要と考えられるからです。

信託業法による一定の免許を受けた信託会社や、信託業務を兼営する金融機関（信託銀行など）は、宅建業法の免許に関する規定が適用除外となります。具体的には、以下の規定が適用除外となります：

ただし、これらの機関が宅建業を営む場合は、国土交通大臣に届出を行う必要があります。また、免許に関する規定以外の宅建業法の規定は適用されるため、業務停止処分などを受ける可能性があることに注意が必要です。

宅建業法の適用除外には、いくつかの具体的な事例があります。以下に代表的なものをまとめます：

これらの行為には宅建業法が適用されないため、宅建業者がこれらの業務で問題や紛争を生じさせても、宅建業法違反にはなりません。重要事項説明や契約書に関する規制も受けません。

宅建業法の適用除外には、意外な落とし穴が存在します。特に注意が必要なのは以下の点です：

国・地方公共団体との取引
国や地方公共団体は宅建業法の適用除外ですが、これらの機関と取引を行う宅建業者には通常通り宅建業法が適用されます。つまり、国や地方公共団体を相手に取引する場合や、これらの機関から依頼を受けた場合は、宅建業法を遵守する必要があります。
業者間取引の範囲
業者間取引の適用除外は、宅建業者が自ら売主となる場合のみに適用されます。宅建業者が買主の場合や、媒介・代理の場合には適用されないので注意が必要です。
信託会社・信託銀行の特例
免許に関する規定は適用除外となりますが、その他の規定は適用されます。業務停止処分などのリスクがあることを忘れてはいけません。
宅地の定義
用途地域内の土地は、目的を問わず宅地に該当します（ただし、道路、公園、水路を除く）。また、市街化調整区域内の土地も、建物建設が可能な場合があるため、宅地に該当する場合が多いです。
借地権と地上権の取り扱い
借地権と地上権の売買や譲渡を媒介（代理）する行為には、宅建業法が適用されないという主張がありますが、実際には適用されると考えるべきです。

これらの落とし穴を避けるためには、以下の対策が有効です：