宅建業法における代理契約とは、宅地建物取引業者が依頼者（売主・買主・貸主・借主）に代わって、不動産取引の契約を締結する権限を与えられる契約のことを指します。この契約により、宅建業者は依頼者の代理人として行動し、取引の相手方と直接交渉し、契約を結ぶことができます。
代理契約の主な特徴は以下の通りです：
代理契約は、依頼者にとって便利な面がある一方で、宅建業者に大きな責任と権限を与えることになるため、慎重に検討する必要があります。
媒介契約は、宅建業者が売主と買主（または貸主と借主）の間に立って、取引の成立を促進する契約です。宅建業法では、媒介契約を以下の3種類に分類しています：
これらの契約には、それぞれ異なる規制が設けられています。
一般媒介契約：
専任媒介契約：
専属専任媒介契約：
これらの規制は、取引の透明性を高め、依頼者の利益を守ることを目的としています。
宅建業法では、代理契約と媒介契約の報酬について、上限額を定めています。これは、不当に高額な報酬を防ぐためです。
代理契約の報酬上限：
媒介契約の報酬上限：
ただし、これらの上限額は取引価格や借賃の額によって変動する場合があります。例えば、売買取引で400万円以下の物件の場合は、18万円（税込）が上限となります。
宅建業者は、これらの上限を超えない範囲で報酬を設定する必要があります。また、依頼者との間で報酬額について事前に合意し、書面で明示することが義務付けられています。
宅建業法では、代理契約と媒介契約の両方において、契約締結時に書面を交付する義務が定められています。この規定は、取引の透明性を確保し、トラブルを防止するために設けられています。
書面交付義務の主なポイント：
記載が必要な主な事項：
2022年5月18日の法改正により、これらの書面をデジタル化し、電磁的方法で交付することも可能になりました。ただし、依頼者の承諾が必要です。
この書面交付義務に違反した場合、宅建業者は行政処分の対象となる可能性があります。そのため、宅建業者は法令を遵守し、適切に書面を作成・交付する必要があります。
宅建業法における代理契約では、宅建業者に高度なデューデリジェンス（適切な注意義務）が求められます。これは、依頼者の利益を守り、適切な取引を行うために不可欠な義務です。
デューデリジェンス義務の主な内容：
特に重要なのは、宅建業者が代理人として行動する際、依頼者以上の注意を払って取引を行う必要があることです。これは、専門家としての高度な知識と経験を活かすことが期待されているためです。
例えば、土地の売買代理契約を締結した場合、宅建業者は以下のような調査と確認を行う必要があります：
これらの調査結果に基づいて、適切な価格設定や契約条件の交渉を行うことが求められます。
デューデリジェンス義務を怠った場合、宅建業者は依頼者に対して損害賠償責任を負う可能性があります。また、重大な違反の場合は、宅建業法に基づく行政処分の対象となることもあります。
このように、宅建業法における代理契約は、単に契約を締結する権限を与えるだけでなく、宅建業者に高度な専門性と責任を要求するものです。宅建業者は、この義務を十分に理解し、適切に履行することが求められます。
