宅建業法35条書面とは？重要事項説明の内容と記載事項

宅建業法35条書面の概要

 

宅建業法35条書面、通称「重要事項説明書」は、不動産取引において非常に重要な役割を果たします。この書面は、宅地建物取引業者が取引の相手方に対して、契約を締結するかどうかの判断に影響を及ぼす重要な事項を説明するために使用されます。

 

35条書面の主な目的は以下の2点です：

1. 取引当事者間の情報格差を是正する
2. 将来的なトラブルを未然に防止する

 

不動産取引は一般的に高額で、専門的な知識も必要とされるため、消費者保護の観点から重要事項説明が法律で義務付けられています。

宅建業法35条書面の法的根拠

35条書面の法的根拠は、宅地建物取引業法第35条に定められています。この条文では、宅地建物取引業者が宅地または建物の売買、交換、または貸借の契約が成立するまでの間に、取引の相手方に対して重要事項を記載した書面を交付し、説明することを義務付けています。

 

この法律に基づき、宅建業者は以下の責任を負います：

• 重要事項説明書の作成
• 書面の交付
• 内容の説明

 

これらの義務を怠った場合、業務停止などの行政処分や罰金刑の対象となる可能性があります。

宅建業法35条書面の記載事項

35条書面に記載すべき事項は、取引の種類（売買・交換・貸借）によって異なります。主な記載事項は以下の通りです：

1. 物件の所在地、面積、構造
2. 法令上の制限（都市計画法、建築基準法など）
3. 私道負担に関する事項
4. 飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
5. 代金または借賃の額並びに支払方法及び時期
6. 契約の解除に関する事項

 

これらの項目は網羅的ではなく、物件の特性や取引の形態によって追加の記載が必要になる場合があります。

宅建業法35条書面の説明方法

35条書面の説明は、単に書面を交付するだけでは不十分です。宅地建物取引士が、取引の相手方に対して直接説明を行う必要があります。説明の方法については以下の点に注意が必要です：

• 対面での説明が原則
• 説明は分かりやすく、専門用語は避ける
• 質問に対して丁寧に回答する
• 説明後は、相手方の理解を確認する

 

近年では、ITを活用したオンラインでの重要事項説明（IT重説）も認められるようになりました。ただし、一定の条件を満たす必要があります。

 

国土交通省：ITを活用した重要事項説明（IT重説）について

 

上記リンクでは、IT重説の実施条件や具体的な方法について詳しく解説されています。

宅建業法35条書面の電子化の動向

2022年5月18日から、35条書面の電磁的方法による交付が可能になりました。これにより、PDFなどの電子ファイルでの交付が認められるようになり、ペーパーレス化や業務効率化が進んでいます。

 

電子交付のメリット：

• 保管スペースの削減
• 検索性の向上
• 環境負荷の軽減

 

ただし、電子交付を行う場合も、重要事項説明自体は従来通り行う必要があります。また、相手方の承諾を得ることや、電子署名を付すなどの条件があります。

宅建業法35条書面の重要性

 

35条書面は、不動産取引における「情報の非対称性」を解消する重要な役割を果たします。専門知識を持つ宅建業者と、一般の消費者との間に存在する情報格差を埋めることで、公平で透明性の高い取引を実現します。

宅建業法35条書面による消費者保護

35条書面は、消費者が十分な情報を得た上で意思決定を行えるようにするための重要なツールです。具体的には以下のような効果があります：

1. 物件の瑕疵や制限事項の事前把握
2. 取引条件の明確化
3. 契約後のトラブル防止

 

特に、物件に関する重要な情報（例：土砂災害警戒区域内にあるなど）を事前に知ることで、消費者は適切な判断を下すことができます。

宅建業法35条書面とトラブル防止

35条書面は、将来的な紛争リスクを大幅に低減させる効果があります。主な理由は以下の通りです：

• 取引条件の明確化：曖昧な点を残さない
• 物件の現状把握：隠れた瑕疵の発見
• 法的制限の確認：違法建築などのリスク回避

 

実際、35条書面の交付・説明が適切に行われなかったことが原因で、取引後にトラブルとなるケースが報告されています。

 

最高裁判所：平成30年（受）第1332号 損害賠償請求事件

 

上記リンクは、重要事項説明の不備が争点となった裁判例です。35条書面の重要性を理解する上で参考になります。

宅建業法35条書面と取引の透明性

35条書面は、不動産取引全体の透明性向上にも寄与しています。具体的には以下のような効果があります：

1. 取引プロセスの標準化
2. 情報開示の促進
3. 公正な市場環境の整備

 

これらの効果により、不動産市場全体の信頼性が高まり、健全な市場発展につながっています。

宅建業法35条書面の作成と注意点

 

35条書面の作成は、宅建業者にとって非常に重要な業務です。正確かつ分かりやすい書面を作成するためには、以下の点に注意が必要です。

宅建業法35条書面の正確な情報収集

35条書面に記載する情報は、可能な限り一次情報源から収集することが重要です。主な情報源としては以下のようなものがあります：

• 登記簿謄本
• 公図
• 都市計画図
• 建築確認申請書
• 重要事項調査報告書

 

特に、法令上の制限や私道負担などの情報は、最新の状況を確認する必要があります。情報の裏付けとなる資料は必ず保管しておきましょう。

宅建業法35条書面の記載事項の確認

35条書面に記載すべき事項は、取引の種類や物件の特性によって異なります。以下のチェックリストを活用して、漏れがないか確認しましょう：

 

□ 物件の表示（所在、面積、構造等）
□ 法令上の制限
□ 私道負担に関する事項
□ 飲用水、電気、ガス、排水施設の整備状況
□ 代金または借賃の額、支払方法、時期
□ 契約の解除に関する事項
□ 瑕疵担保責任に関する事項
□ 手付金等の保全措置
□ その他物件特有の重要事項

 

このリストは基本的な項目ですが、物件や取引の特性に応じて追加の記載が必要になる場合があります。

宅建業法35条書面の分かりやすい説明

35条書面の説明は、相手方の理解を促すことが重要です。以下のポイントに注意して説明を行いましょう：

1. 専門用語を避け、平易な言葉で説明する
2. 図表や写真を活用して視覚的に理解を促す
3. 重要なポイントは強調して説明する
4. 質問を促し、疑問点を解消する
5. 説明後は理解度を確認する

 

また、説明の際は相手方の属性（年齢、職業、不動産取引の経験など）に応じて、説明の仕方を工夫することも大切です。

宅建業法35条書面の電子化対応

35条書面の電子化に対応する場合は、以下の点に注意が必要です：

• 相手方の承諾を得ること
• 電子署名を付すこと
• 改ざん防止措置を講じること
• データの保存・管理体制を整備すること

 

電子化に対応することで業務効率化が図れますが、セキュリティ面にも十分な配慮が必要です。

 

国土交通省：重要事項説明書等の電磁的方法による

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