宅建業法 第35条の重要事項説明と書面交付

宅建業法 第35条の概要と重要性

 

宅建業法第35条は、不動産取引における重要事項説明と書面交付に関する規定です。この条文は、取引の透明性を確保し、買主や借主の権利を保護するために設けられた重要な条項です。

 

宅地建物取引業者（以下、宅建業者）は、宅地や建物の売買、交換、賃貸の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士（以下、宅建士）をして、重要事項について説明を行わせなければなりません。また、その説明内容を記載した書面（重要事項説明書）を交付する必要があります。

 

この規定は、不動産取引に不慣れな一般消費者が、取引に関する重要な情報を事前に把握し、十分に理解した上で契約を結ぶことができるようにするためのものです。

宅建業法 第35条の重要事項説明の対象者

宅建業法第35条に基づく重要事項説明の対象者は以下の通りです：

1. 売買、交換、賃貸の相手方
2. 代理を依頼した者
3. 宅建業者が媒介を行う場合の各当事者

 

ただし、2017年の法改正により、取得者または借主が宅建業者である場合は、重要事項の説明を省略し、重要事項説明書の交付のみで足りるようになりました。これは、宅建業者同士の取引においては、専門知識を有する者同士であるため、詳細な説明が不要であるという考えに基づいています。

宅建業法 第35条の重要事項説明書の記載事項

重要事項説明書には、以下のような事項を記載する必要があります：

1. 登記された権利の種類、内容、登記名義人
2. 都市計画法、建築基準法などによる法令上の制限
3. 私道負担に関する事項（建物の賃貸借以外の場合）
4. 飲用水、電気、ガスの供給施設、排水施設の整備状況
5. 宅地造成、建築工事完了前の物件の場合、完了時の形状、構造等
6. 区分所有建物の場合、管理規約の内容など
7. 既存建物の場合、建物状況調査（インスペクション）の実施有無と結果概要
8. 契約の解除に関する事項
9. 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
10. 手付金等の保全措置の概要

 

これらの事項は、取引の対象となる不動産の特性や取引条件によって異なる場合があります。宅建士は、個々の取引に応じて適切な説明を行う必要があります。

宅建業法 第35条の重要事項説明の方法と宅建士証の提示

重要事項の説明は、宅建士が対面で行うことが原則です。説明の際には、宅建士証を提示する必要があります。これは、説明を行う者が適切な資格を有していることを相手方に示すためです。

 

近年、ITを活用したオンラインでの重要事項説明（IT重説）も認められるようになりました。IT重説を行う場合も、以下の条件を満たす必要があります：

• 映像と音声を双方向でやりとりできる環境であること
• 宅建士証を画面上で明確に視認できること
• 重要事項説明書を事前に送付し、相手方が確認しながら説明を受けられる状態であること

 

IT重説の導入により、遠隔地にいる取引当事者でも、より便利に重要事項説明を受けられるようになりました。

宅建業法 第35条の電磁的方法による書面交付の可能性

2022年5月18日に施行された改正宅建業法により、重要事項説明書の電磁的方法による交付が可能になりました。これにより、従来の紙の書面に代えて、PDFなどの電子ファイルで重要事項説明書を交付することができるようになりました。

 

電磁的方法による交付を行う場合は、以下の点に注意が必要です：

1. 相手方の承諾を得ること
2. 電子ファイルが改変されていないことを確認できる措置を講じること
3. 相手方がファイルを容易に閲覧できる状態にすること

 

この改正により、ペーパーレス化が進み、業務の効率化やコスト削減につながることが期待されています。

宅建業法 第35条違反の罰則と宅建試験での出題傾向

宅建業法第35条に違反した場合、宅建業者は行政処分の対象となる可能性があります。具体的には、以下のような処分が考えられます：

• 指示処分
• 業務停止処分（最長1年）
• 免許取消処分（情状が特に重い場合）

 

宅建試験では、第35条に関する問題が毎年のように出題されています。特に以下の点が頻出です：

• 重要事項説明の対象者
• 重要事項説明書の記載事項
• 宅建士による説明と宅建士証の提示
• 電磁的方法による交付の要件

 

試験対策としては、条文の内容を正確に理解するだけでなく、実務上の適用場面を想定しながら学習することが効果的です。

 

以下のリンクでは、宅建業法第35条に関する詳細な解説と過去問題が掲載されています。宅建試験対策の参考になるでしょう。

 

宅建分野別過去問題-宅地建物取引業法等-35条書面 No.1

 

宅建業法第35条は、不動産取引の透明性と公正性を確保するための重要な規定です。宅建業者は、この条文の趣旨を十分に理解し、適切な重要事項説明と書面交付を行うことが求められます。また、宅建試験受験者は、この条文の内容を正確に把握し、実務上の適用場面を想定しながら学習することが重要です。

 

近年の法改正により、IT重説や電磁的方法による書面交付が認められるなど、デジタル化に対応した変更も行われています。これらの新しい動向にも注目しながら、宅建業法第35条の理解を深めていくことが大切です。

＞＞＞答えを確認してみる＜＜＜＜